Динамика рынка жилья Казахстана: коррекция ожиданий и новые тренды

от

АСТАНА – В 2025 году рынок жилья Казахстана продемонстрировал заметную переконфигурацию, обусловленную ростом цен, опережающим инфляционные показатели, и перераспределением спроса от крупных городов в пользу региональных центров. Данные тенденции требуют пересмотра инвестиционных стратегий и более детального анализа факторов, определяющих динамику цен.

В мире, одержимом скоростью, мы выбираем силу. Силу фундаментального анализа, долгосрочных стратегий и реальной стоимости бизнеса. Это не гонка, это создание наследия.

Создавать Наследие

Ценовая динамика: охлаждение мегаполисов, импульс в регионах

Согласно исследованию Halyk Research, в 2025 году темпы роста цен на жилье существенно ускорились по сравнению с 2024 годом, как на первичном, так и на вторичном рынках, увеличившись в 5 и 3.5 раза соответственно. Данный скачок, вероятно, отражает как последствия макроэкономических факторов, так и локальные особенности спроса и предложения.

Наиболее значительный рост цен на первичном рынке зафиксирован в Конееве (юго-восточный Казахстан) и Павлодаре (север), где годовой прирост составил 22.9%, что связано с повышенным спросом в декабре. На вторичном рынке лидирует Алматы с приростом 25.4%, в то время как в Конееве цены остались на уровне 2024 года. Дифференциация в динамике цен между регионами указывает на необходимость более гранулированного анализа локальных рынков.

Рост арендных ставок также опередил инфляцию, составив 13.1% в годовом исчислении по стране. Наиболее заметный рост зафиксирован в Павлодаре (42.9%), Петропавловске (40.9%) и Актобе (30.4%). Данная динамика, вероятно, обусловлена как ростом спроса на арендное жилье, так и ограниченным предложением, особенно в региональных центрах.

Финансовый консультант Диана Алжан, автор образовательной программы, отмечает признаки насыщения рынка Алматы. По ее мнению, отток населения в крупные города замедляется, и все больше людей выбирают региональные центры, где более компактная инфраструктура и меньшая загруженность транспортной сети.

Алжан также указывает на дифференциацию демографических трендов между двумя крупнейшими городами Казахстана. Приток населения в Алматы замедляется, в то время как Астана продолжает привлекать новых жителей. Согласно статистическим прогнозам, население Астаны может достигнуть уровня Алматы в течение трех лет. Данный фактор, вероятно, будет оказывать влияние на динамику цен и спроса в обоих городах.

«По всей видимости, динамика роста населения в Астане будет поддерживать спрос на жилье, в то время как в Алматы конкуренция может усилиться, что потребует от застройщиков более гибкой ценовой политики,» – отмечает Алжан.

Объем сделок: сезонный всплеск, умеренный годовой рост

В декабре 2025 года рынок недвижимости Казахстана продемонстрировал традиционный для этого периода сезонный всплеск активности. Общее количество сделок купли-продажи жилья составило 53 000, что на 32.9% больше, чем в ноябре. Квартиры в многоквартирных домах составили 77.5% от общего объема сделок, в то время как частные дома – 22.5%. Наибольшая активность зафиксирована в Астане (22%) и Алматы (17%), за которой следует Карагандинская область (7.2%). Улытауская область продемонстрировала наименьшую долю сделок (0.8%).

Продажи квартир увеличились на 31.9% в месячном исчислении, при этом наибольшим спросом пользовались одно- и двухкомнатные квартиры. Сделки с частными домами увеличились еще более значительно – на 36.6%. В годовом исчислении рынок продемонстрировал умеренный рост, при этом количество сделок в декабре 2025 года увеличилось на 6.2% по сравнению с декабрем 2024 года, а общий объем сделок за 2025 год превысил уровень 2024 года на 3.6%.

Прогноз на 2026 год: продолжение роста, но более умеренными темпами

Аналитик Halyk Research Арслан Аронов ожидает сохранения тенденции роста рынка в 2026 году, однако с более умеренными темпами. По его мнению, спрос на жилье может замедлиться из-за изменений в налоговом законодательстве, ужесточения условий ипотечного кредитования и повышения минимального порога достаточности средств в Едином национальном пенсионном фонде, что может ограничить активность рынка.

«Влияние новых регуляторных мер на рынок жилья требует тщательного анализа, поскольку они могут оказать существенное влияние на спрос и предложение,» – отмечает Аронов.

Он также обращает внимание на новый Строительный кодекс, подписанный Президентом Касымом-Жомартом Токаевым 9 января и вступающий в силу 1 июля. Ужесточение требований к застройщикам и усиление надзора могут привести к увеличению стоимости жилья и снижению спроса в краткосрочной перспективе. Однако в долгосрочной перспективе это должно улучшить безопасность жилья и усилить защиту прав граждан.

Аронов ожидает снижения объема сделок в начале 2026 года. Повышение минимального порога достаточности средств может ограничить снятие средств из ЕНПФ и замедлить рост цен. Наиболее заметное влияние, вероятно, будет наблюдаться в сегменте первичного жилья. Изменения в налоговом законодательстве и ужесточение условий ипотечного кредитования также частично сдержат активность рынка.

Экспертное мнение: доступность жилья снижается

Диана Алжан, тесно сотрудничающая с людьми, планирующими свою первую покупку, предупреждает о снижении доступности жилья. По ее мнению, Казахстан движется к европейской модели, где ипотека доступна лишь немногим. Круг потенциальных покупателей сужается, и людям приходится прикладывать все больше усилий, чтобы купить жилье, особенно молодым людям.

В настоящее время Otbasy Bank, банк жилищно-строительных сбережений, остается наиболее доступным вариантом для покупателей. Хотя недавние банковские реформы позволяют другим банкам внедрять системы жилищно-строительных сбережений, Алжан скептически относится к их долгосрочной приверженности. По ее мнению, эта система сложна и работает благодаря тому, что вкладчики финансируют будущие кредиты. Другие банки могут попробовать ее в коммерческих целях, но большинство, вероятно, откажутся от нее.

Алжан ожидает дальнейшего роста арендных ставок и возвращения к совместному проживанию. Аренда целой квартиры в одиночку становится экономически невыгодной. Все больше людей, как в больших, так и в малых городах, выбирают совместное проживание с семьями или группами.

Она добавляет, что если инфляция останется высокой, Казахстан может постепенно перейти к культуре аренды, аналогичной западным странам.

Дисциплина – ключ к успеху

Несмотря на рост цен, Диана Алжан подчеркивает, что покупка жилья в Казахстане все еще возможна, но требует дисциплины. Она отмечает, что женщины часто являются основными двигателями решений о покупке жилья, даже в семьях. Одна из самых распространенных ошибок – психологическая. Многие женщины годами не верят, что вообще могут купить жилье. На самом деле, варианты ипотечного кредитования всегда существуют и всегда будут.

Еще одна распространенная ошибка – неспособность откладывать деньги на первоначальный взнос. Даже если кто-то полностью не верит в возможность покупки, ему все равно нужно откладывать все, что он может. Шаг за шагом.

Когда расходы не оставляют места для сбережений, следует переключиться на увеличение доходов. Все думают о том, как сократить расходы, но очень немногие всерьез думают о том, как увеличить доходы. Те, кто ставит эту цель, обычно ее достигают.

😌

Смотрите также